ЗЕМНОЕ ПРИТЯЖЕНИЕ
НАЧАЛО ВЕСНЫ – ВРЕМЯ, КОГДА АКТИВИЗИРУЮТСЯ ВЛАДЕЛЬЦЫ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ НА ЛЕТНИЙ СЕЗОН. КТО И КАК ЗАРАБАТЫВАЕТ НА СТРЕМЛЕНИИ ГОРОЖАН ВЫРВАТЬСЯ ИЗ КАМЕННЫХ ДЖУНГЛЕЙ
Кто куда
Статистика рынка аренды дачных участков – дело неблагодарное, поскольку официально ее давно уже никто не ведет. Риелторы утверждают, что им интереснее продавать загородные дома и коттеджи, чем заниматься их сдачей в аренду. Напомним, что стандартным вознаграждением для агента за помощь при сдаче недвижимости является стоимость одного месяца. «Слишком много хлопот, да и клиент стал хитрый, все норовит сэкономить на комиссионных. Совсем иное дело, когда оформляется покупка: тут агент всегда получает свой процент», – рассказал один из экспертов.
Специалисты отмечают чрезмерно большое предложение любой загородной недвижимости на рынке, из-за которого цены на аренду и продажу надолго замерли на одном уровне. При этом, как показывает практика, стоимость объектов, продающихся (сдающихся в аренду) через агентство и напрямую владельцем, может различаться в разы.
«Наиболее интересный под аренду объект – это небольшой дом или его часть с удобствами, с величиной арендной ставки на уровне 25–40 тысяч руб. в месяц. При этом есть варианты, где ставка существенно ниже, на уровне 10–15 тысяч в месяц: как правило, дисконт связан с отсутствием удобств в доме», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.
По просьбе «БД» специалисты сервиса объявлений AVITO изучили статистику и пришли к выводу, что за год предложение недвижимости в целом выросло на 10%: таунхаусов – на 47%, домов – на 12%, коттеджей – на 9%, а дач – на 4%. Дешевле всего снять дачу, это обойдется в среднем в 33 842 руб., а дороже – таунхаус (75 277 руб.). При этом коттеджи и дома стали доступнее, а дачи и таунхаусы подорожали. Годом ранее тенденция была аналогичной.
Руководитель отдела аренды АН «Экотон» Светлана Вилова утверждает, что спрос на аренду домов в коттеджных поселках есть, но он имеет свою специфику. Каждая сделка по-своему уникальна. С одной стороны, домовладельцы хотят сдать дом на как можно более долгий срок, с другой – арендаторы стремятся максимально сэкономить. Как правило, предметом торга становится сентябрь.
«Потенциальные дачники очень внимательно изучают все предложения на рынке, и дальше 80 км от города вообще можно ничего не предлагать. Оптимальный вариант – пригороды Петербурга», – говорит Светлана Вилова. Однако вблизи города предложений мало, а цена их высока: например, самая дешевая аренда обойдется в 40 тысяч руб. в месяц.
Среди локаций традиционно лидирует Карельский перешеек. «Мурманское направление вызывает меньший интерес, но популярно благодаря близкому выходу на Ладогу. Рыбалка здесь считается обязательным хобби», – рассказывает вице-президент ГК АРИН и руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров. Для круглогодичного посещения дачи или постоянного проживания особым спросом пользуются районы Юкков, Кузьмолово, Токсово, расположенные вокруг Всеволожска, а если у клиента достаточно средств – Курортный район. Южные направления в целом востребованы, при этом они несколько дешевле.
«Рынок аренды не очень развит. Причина очевидна: для большинства владельцев загородных домов эта деятельность не является бизнесом. Все большую конкуренцию частникам составляют различные базы отдыха, число которых становится больше, – добавляет Александр Гиновкер. – А вот в сегменте дорогих объектов наблюдается дефицит предложения. Как правило, такие дома не строятся для аренды, поэтому сделки являются редкими».
От аренды – к покупке
Эксперты отмечают, что многие клиенты, пожив на природе в аренду, начинают искать место для постоянного проживания. О растущем спросе на загородные дома высокого класса говорит и девелоперская активность. По мнению специалистов, минувший год показал наилучшие результаты за последние пять лет по числу продаж новых домов. Покупательская активность превысила ожидания и позволила реализовать примерно в 1,6 раза больше коттеджей классов А и В, чем годом ранее. При этом строители задумываются о возведении не просто коттеджных поселков, но и социальной инфраструктуры.
По оценкам экспертов Knight Frank St Petersburg, в классе «А», несмотря на выход в продажу новых поселков, предложение уменьшилось на 1% по сравнению с минувшим годом, что явилось результатом значительного спроса. Зато в классе «бизнес» предложение увеличилось почти на треть за счет вывода в продажу новых поселков и завершения очередей в уже реализованных проектах.
На вторичном рынке отмечается сокращение предложения коттеджей. Так, по сравнению с прошлым годом качественных объектов, расположенных в премиальных локациях (стоимостью от 40 млн руб.), стало меньше на 7%. «Лидером по количеству предложений в классе “элита” является Всеволожский район – 56% премиальных лотов. На втором месте – популярный Курортный район с 29% коттеджей, при этом данный объем сконцентрирован в пяти небольших клубных поселках», – рассказала руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. На конец прошлого года наибольшее количество коттеджей бизнес-класса было представлено в Ломоносовском районе – 33% лотов.
По итогам прошлого года средняя стоимость самых дорогих домовладений на первичном рынке составила 67,7 млн руб., причем они выросли в цене за год на 25%. Специалисты отмечают рост цен во всех районах, кроме Всеволожского, где показатель средней стоимости предложения уменьшился на 12%. В бизнес-классе средняя стоимость на «первичке» составила 25 млн руб., увеличившись по сравнению с минувшим годом на 6%. Здесь активней всего цены росли в Тосненском районе, а падали в Приозерском районе.
На вторичном рынке средняя стоимость предложения дорогих коттеджей составила 86,8 млн руб., что на 7% выше показателя 2017 года. Однако эксперты отмечают, что реальные цены сделок подразумевают дисконт в полтора-два раза от заявленной стоимости.
Учитывая ретроспективную динамику первичного загородного рынка, Светлана Московченко отмечает, что количество предложений, пополнивших рынок в прошлом году, обеспечит спрос на ближайшие два-три года. В этом плане благоприятной будет ситуация для небольших по количеству домов поселков.
Вторичный рынок продолжит пополняться домовладениями, которые были построены 10–15 лет назад. «Продавцы стали более лояльны, а ограниченное количество денежных средств позволяет покупателям диктовать им условия: клиенты с небольшим бюджетом вправе рассматривать более дорогие объекты», – резюмирует эксперт.
МНЕНИЯ:
ЕКАТЕРИНА НЕМЧЕНКО, ДИРЕКТОР ДЕПАРТАМЕНТА ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ KNIGHT FRANK ST PETERSBURG:
«Гармоничную жизнь, к которой все стремятся, может обеспечить только правильный баланс между городской активностью и временем, проведенным за городом. Каждый сам определяет личную пропорцию и место для жизни и отдыха. После нескольких лет затишья и явной концентрации внимания на городе в 2018 г. наблюдалась стабильная активность всех участников загородного рынка: девелоперы стартовали с новыми проектами, покупатели совершали свой выбор.
К традиционному интересу к Курортному району и живописным лесам и озерам Карельского перешейка добавился устойчивый спрос на поселки, формирующиеся в непосредственной близости к городу рядом со спортивно-развлекательной инфраструктурой.
Сохранить заданный тренд активности в этом сегменте рынка помогут чуткость девелоперов к ожиданиям покупателей и ипотечные программы банков для покупки загородной недвижимости. А опытный брокер с глубокой экспертизой рынка поможет сделать правильный выбор».
ВИТА БЛАНК, ДИРЕКТОР ПО ПРОДАЖАМ ЗАГОРОДНОГО ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА «ОБРАЗ ЖИЗНИ»:
Хорошо себя показал сегмент загородных рекреационных апартаментов. Не все готовы приобретать коттедж, ведь за состоянием дома нужно постоянно следить, много сил и времени уделять поддержанию его в порядке и уходу за приусадебным участком, в то время как апартаменты в доме, обслуживаемом профессиональной управляющей компанией, – прекрасная альтернатива, позволяющая с комфортом и без лишних забот отдыхать за городом.
Ввиду отсутствия предпосылок для роста реальных доходов граждан в наступающем году, очевидно, что наличие ипотечного кредитования будет одним из основных преимуществ тех загородных проектов, которым удалось получить аккредитацию. Ограниченный спрос на загородном рынке будет тяготеть к выверенным проектам, находящимся в высокой стадии строительной готовности, обеспечивающим городской уровень комфорта как в отношении инженерного обеспечения, так и в отношении наличия объектов социальной, спортивной, развлекательной инфраструктуры.
Дополнительным преимуществом будут пользоваться качественные проекты с уникальной составляющей, будь то берег Финского залива или локации вблизи развитой спортивно-развлекательной инфраструктуры. Ведь покупатели рассматривают их в том числе с точки зрения ликвидности через 3–5–10 лет.
НАТАЛЬЯ ОСЕТРОВА, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР ООО «ГАТЧИНСКАЯ ГОЛЬФ-ДЕРЕВНЯ»:
Инвестиционная компания «Региональный курорт GATCHINA GARDENS» занимается градостроительной деятельностью, каждый год уникален разнообразием, многофункциональностью видов работ и отличается их темпом, требованиями к качеству и достижению быстрого результата. Это, с одной стороны, колоссальная нагрузка на команду, с другой – динамичное движение вперед открывает второе дыхание, и мы получаем то, чего от нас ждут инвесторы. В 2018 году мы получили положительные заключения государственной экспертизы ЛО для всех объектов недвижимости первого этапа строительства – это 29 гектаров курортной недвижимости, оформили разрешения на строительство, приступили к комплексной мобилизационной строительной подготовке, в конце года мы вошли в активную фазу подготовки к продажам, заключили соглашение с ПАО «Сбербанк России» о работе с эскроу-счетами, стартовали с продажами частных SPA-резиденций. В течение 2019 года будем наращивать темпы продаж, работать с банками в режиме, параллельном с комплексной инженерной подготовкой и строительством зданий, продолжим проектирование новых коммерческих и социальных объектов, прежде всего это SPA-отель, торговый атриум и детский сад.
Я бы разделила события этого года на две части. Одна часть – те, что привнесли в наш город новые ощущения и эмоции. Это чемпионат мира по футболу. Мы все ждали этого события и были в восторге от того, как оно прошло. В городе возникла невероятная дружеская атмосфера, сам футбол представлял собой потрясающе красивое зрелище. Благодаря чемпионату огромное количество иностранных гостей узнали о нашем регионе и о России. Второе, уже гораздо более серьезное событие касается бизнеса и экономики. Это внесение изменений в 214-й ФЗ. Мы все проходим адаптацию: застройщики, банки, – и нам совместно нужно подготовить к работе по новым схемам еще и покупателя, с которым пока еще мало кто взаимодействовал. Клиенты видят диалог между застройщиками и банками, но сами пока в него не вступают. А он очень важен. Необходимо урегулировать вопросы финансовой безопасности клиентов, сохранения средств, выработать алгоритмы трехстороннего сотрудничества между банком, застройщиком и покупателем.
Я бы назвала новый 2019 год периодом адаптации и переосмысления. Принятые недавно изменения в 214-й ФЗ, по нашим ощущениям, не последние, и не исключено, что мы увидим новые корректировки. Рынок будет адаптировать схему работы 214-го ФЗ закона не только в сегменте жилья масс-маркет, но и в высоких ценовых категориях. Покупателей недвижимости в сегментах «бизнес» и «элит» закон сегодня не защищает, т. к. сумма гарантированных выплат составляет всего 10 млн рублей при средней стоимости сделки от 10 до 30 млн рублей для сегмента «бизнес». Уже сейчас можно сказать, что потребуются новые корректировки. Как в рамках этих изменений будут идти продажи, трудно прогнозируемо. Все участники процесса должны адаптироваться, и это будет происходить в течение 2019 г. Последствия этой адаптации мы увидим в полном объеме уже в последующие годы. Из важного нужно отметить новую тенденцию рынка, свойственную всем мегаполисам мира: бизнес-класс и комфорт-плюс выезжают в комфортные пригороды, семьи выбирают для проживания районы с хорошей экологией по понятным причинам, об этом 3–5 лет назад спорили аналитики. Но сейчас очевидное бесспорно! Жизнь в экологичных пригородах положительно влияет на здоровье и долголетие всей семьи, безопасность проживания – немаловажный вопрос для любого мегаполиса. Динамика миграции имеет ярко выраженный характер в Москве относительно к Московской области, а наш регион, безусловно, не станет исключением.
Федор Резкин
