Эволюционный путь диктует новые правила
О будущем строительной отрасли, повышенных запросах покупателей и снижении маржинальной составляющей бизнеса «Бизнес Дневнику» рассказал генеральный директор Группы ЦДС Михаил Медведев.
БД: Строительная отрасль стоит на пороге перемен. Вступающие с июля поправки в 214-ФЗ и последующие преобразования пугают даже матерых бизнесменов. Чего ждете Вы?
М.М.: Главным посылом для принятых поправок к закону о долевом строительстве декларируется защита интересов-средств дольщиков. В первую очередь это делается за счет ужесточения требований непосредственно к застройщикам и последующей кардинальной смены правил игры. Уже сейчас понятно: внедряемые новшества приведут к значительному сокращению числа строительных компаний, работающих на рынке. Выжить сумеют те, кто уже сумел или сумеет выстроить технологический бизнес. Многим потребуется поменять и свой бизнес-менталитет: работать так, будто мы в начале 2000-х, уже не получится. Первые места займут компании, обладающие набором всевозможных компетенций, которые лучше других разбираются в юридических нюансах, готовы перейти на проектное финансирование, неукоснительно соблюдают бюджетную дисциплину, умеют работать с низкой маржинальностью и все это – под жестким контролем надзорных органов.
БД: Прогноз неутешительный?
М.М.: Эволюционный путь развития отрасли диктует новые условия, требования, вызовы – строителям придется работать девелоперами. Видеть перспективу развития своего проекта, понимать роль отдельно взятой территории в развитии городской среды и всего мегаполиса. Просчитывая варианты застройки участка, выбирать только лучшее. Обычная строительная компания на рынке существовать больше не сможет. В ближайшие пять-семь лет все должны будут окончательно переформатироваться или уйти.
БД: Не слишком ли высокая цена?
М.М.: Тренд на укрупнение экономики наметился давно. Сколько у нас было банков, а сколько осталось? Даже автодилеры укрупняются – иначе не выжить. Теперь очередь дошла до строительной отрасли, где развернулась серьезная конкурентная борьба. В конечном итоге в России останется несколько десятков компаний. Они будут финансово прозрачны и тесно взаимосвязаны с банковским сектором.
БД: Проектное финансирование станет панацеей от появления обманутых дольщиков?
М.М.: Конечно же нет. Банкротства будут происходить всегда, экономические риски никто не отменял. Однако новый формат должен гарантировать дольщикам сохранность их средств. В принципе, и 214-ФЗ это делал неплохо. Если посчитать, то в общей массе пришедших на «первичку» обманутых дольщиков не так и много, около процента от числа всех исполненных договоров долевого участия. Другое дело, для конкретного человека банкротство или неисполнение застройщиком своих обязательств – это если не трагедия, то суровый и тяжелый отрезок в жизни.
Проектное финансирование было и раньше, только использовался этот механизм при реализации проектов коммерческого назначения. Мы построили несколько таких объектов. Думаю, что главное – это смена контура рынка за счет вовлечения банковского сектора. Раньше банки были только источником финансирования: кредиты, ипотека. Теперь все идет к тому, что финансисты станут прямыми участниками процесса. Это, конечно, следующий этап – триединства: покупатель, банк, девелопер. А пока будет переходный этап, строителям хотелось прояснить вопросы, чтобы приготовиться.
БД: Какие?
М.М.: Если с вектором движения в целом понятно, неясными остаются технические детали. Известно, что средства дольщиков после оплаты квартир будут поступать на специальные счета в уполномоченные банки. Что будет с ними дальше? Девелоперы смогут использовать эти средства во время строительства? Как заработает система эскроу-счетов? За хранящиеся средства на спецсчетах банки будут начислять проценты? Окажутся ли средства дольщиков на счетах застрахованными и в каком объеме? На каких условиях банки прокредитуют девелоперов? Можно ли будет продавать квартиры до момента завершения строительства? Таких вопросов много, они обсуждаются на разных уровнях.
БД: К законодательной чехарде на строительном рынке разве можно привыкнуть?
М.М.: Традиционно строительный процесс объекта обладает продолжительным циклом. Любой проект реализуется минимум три-четыре года, и чем он больше, тем дольше идут работы. Если говорим о редевелопменте, это вообще может занимать шесть или семь лет. Поэтому любые законодательные ужесточения или изменения в ходе этого цикла всегда влияют на экономику проекта. Вам любой строитель подтвердит, что отрасль может приспособиться к чему угодно. Однако основное пожелание – предсказуемо и как можно реже менять правила игры. Хотя бы раз в пять лет, а не дважды в год.
БД: Возникает много сложностей с возведением социальной инфраструктуры, особенно в новостройках. Можно услышать истории, когда на строителей перекладываются социальные функции. Насколько это актуально?
М.М.: Возникновение требований построить социальный объект в ходе действующего строительства жилого комплекса – это, конечно, всегда сложно и большой риск для всей стройки. Все проекты, которые были у нас, всегда учитывали ситуацию с социальной инфраструктурой. Ведь нам, как девелоперу, в первую очередь это помогает продавать квартиры. Другое дело – как развивать инфраструктуру. Государство зачастую не поспевает за компаниями, ведущими жилищное строительство. Переложить все затраты на покупателей – неправильно. Необходимо искать взаимный интерес и договариваться сразу. И не обязательно, чтобы государство компенсировало все расходы, хотя замечу: это большие суммы. Областная программа обмена строительства социалки на налоги хорошо себя зарекомендовала.
БД: Часто строителям приписывают сверхдоходы. Какова доходность на рынке строительного бизнеса?
М.М.: Рынок стал другим. Может быть, на этапе его становления доходность была высокой, но никогда не становилась заоблачной. Удачные проекты могли приносить на растущем рынке до 30-40%. Сейчас все гораздо скромней, и в зависимости от проекта доход может колебаться от 10% до 15%. Добиться максимального значения – сложная задача. Цель девелопера – уложиться в заданный бюджет, скомпоновать все затраты и сберечь маржу до момента выхода компании из проекта. Для этого автоматизируют бизнес-процессы, выстраивают работу клиентских служб. Ведь поступление средств и расход всегда разнятся: в определенные моменты стройка потребляет больше. Начали лить монолит – только успевай закидывать средства. Завершили проект – плати налоги, а это опять деньги. Умение выстраивать финансовые потоки – это и есть задача девелопера.
БД: В чем главная особенность диверсификации компании?
М.М.: Всегда сложно перестраиваться с запущенными проектами. Перестройки компании мы начали несколько лет назад. Первоначально больше строили в агломерации, чем в городе. В какой-то момент у нас 70% экономики приходилось на область и 30% – на город. Нашей целью было сравнять объемы. И спустя три года мы ее достигли. Поиск земельных участков в городской черте никогда не был быстрым. В этом году запустим три-четыре проекта. Среди них – большой квартал на месте заводов «Ильич» и «Кулон». На Белоостровской улице в течение пяти лет мы застроим большой квартал: место обязывает к тому, что здесь будет комфорт или бизнес-класс.
БД: Бывшие промзоны – это сложные места, хотя и перспективные…
М.М.: Свободных пятен в городской черте практически нет. Подавляющая часть проектов – это редевелопмент. Проекты дороже, дольше, но есть, ради чего стараться. Тем более что многие уже научились работать с промышленными участками. Посмотрите на Октябрьскую набережную, как за пару лет она преобразилась. Наш будущий проект у «Черной речки» станет логическим завершением редевелопмента в этой части города.
БД: Можно говорить, что ваш переход в Петербург означает, что приКАДье себя изжило?
М.М.: Там был активный рост нового строительства, теперь процесс становится более умеренным. Мы не отказываемся от этой локации, недавно запустили очередной свой проект. Главное – для каждого участка делать продукт, который будет востребован в конкретном месте.
БД: Великие архитекторы в масс-маркете работают?
М.М.: Потребитель в масс-маркете стал более требователен. Он дольше выбирает, больше встречается, читает, смотрит, изучает репутацию застройщика. Если раньше все смотрели на цену, теперь хотят знать планировку, материал, из которого строился дом, сроки строительства. Если десять лет назад квартирографии новостроек были похожи друг на друга как две капли воды, ничего другого не предлагали, шла погоня за темпами ввода жилья, теперь мало нарисовать контур дома, надо думать о планировках. Сейчас на рынке огромный выбор. Например, варианты «трешек» разнятся от 65 м2 до 100 м2. Покупателям есть, из чего выбирать. Одна из главных задач любого девелопера – предложить клиенту лучший продукт, исходя из заданного покупательского бюджета.
Игорь Федоров
