ФУТБОЛ НАМ СТРОИТЬ И ЖИТЬ ПОМОГАЕТ
ПОДГОТОВКА И ПРОВЕДЕНИЕ ЧЕМПИОНАТА МИРА ПО ФУТБОЛУ В ПЕТЕРБУРГЕ, БЕЗУСЛОВНО, ПОВЛИЯЛИ НА ГОРОДСКОЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. НО ВОТ НАСКОЛЬКО СУЩЕСТВЕННО? КАК НИКАК, ВСЕ ЭТО ВРЕМЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ ОТРАСЛЬ СКОРЕЕ ПЕРЕЖИВАЛА СВОИ ВНУТРЕННИЕ ПРОБЛЕМЫ, ЧЕМ ТУРНИРНЫЕ. ОДНАКО, КАК ВЫЯСНИЛ БИЗНЕС ДНЕВНИК, ПОСЛЕДСТВИЯ МУНДИАЛЯ ВСЕ ТАКИ ОКАЖУТ ВЛИЯНИЕ НА ВСЕХ ЗАСТРОЙЩИКОВ. НАКАНУНЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ПРАЗДНИКА, ДНЯ СТРОИТЕЛЯ, МОЖНО ПОДВЕСТИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ИТОГИ.
Западный скоростной диаметр (ЗСД).
Цифры и факты
Итак, чемпионат мира по футболу, к которому город вместе со всей страной готовился последние четыре года, завершен. Если заглянуть в программу подготовки Петербурга на 2014–2018 годы, то выяснится, что общий объем финансирования всех мероприятий превысил 145 млрд руб. Из них свыше 104 млрд – средства Петербурга. Стоит отметить, что эта цифра относится к огромному комплексу мероприятий: от связанных с улучшением имиджа и инвестиционной привлекательности города до призванных создать предпосылки для комфортного проживания петербуржцев. К этой категории принадлежит покупка 125 автобусов, 19 трамваев и 354 вагонов метрополитена, а также почти самое главное – реализация городских инфраструктурных проектов.
Так, к началу чемпионата были сданы в эксплуатацию две станции метрополитена («Беговая» и «Новокрестовская»), построены два моста (Яхтенный и Бетанкура), реконструирован Тучков мост. Кроме того, были созданы несколько крупных транспортных развязок, в том числе на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта. Также пробит участок магистрали на набережной Макарова, от ЗСД к мосту Бетанкура. Согласно данным программы подготовки города к чемпионату, мундиаль помог привлечь в Петербург почти 40 млрд руб. федеральных и внебюджетных средств на инфраструктурные проекты. А ведь рано или поздно городу пришлось бы сделать все вышеперечисленное, вот только своими силами. Потратились и частные компании: например, модернизация пяти городских вокзалов к чемпионату мира обошлась «Октябрьской Железной Дороге» почти в 3,5 млрд руб. А сколько еще было проектов? Все вместе это значительно улучшило привлекательность ряда городских территорий.
Соцобеспечение
Пока город возводил глобальные инфраструктурные объекты, росли и жилые массивы. Высокие темпы строительства – несомненный плюс региональным властям. Однако есть и обратная сторона медали: главной проблемой остается низкий темп возведения социальной инфраструктуры. Городские власти давно стремятся переломить ситуацию – и похоже, что по-старому больше не будет.
На июльской встрече вице-губернатора Игоря Албина и руководителя Комитета по строительству Леонида Кулакова с петербургскими застройщиками была озвучена печальная статистика. «Дефицит по финансированию объектов социальной сферы превышает 140 млрд руб. Потребность есть, источников мы пока не видим», – посетовал Игорь Албин. Из слов вице-губернатора следовало, что в полном объеме социальную нагрузку несут только средние и мелкие застройщики. А вот крупные компании прибегают ко всевозможным уловкам, чтобы ускользнуть от обязанностей и ответственности. Игорь Албин настоятельно порекомендовал застройщикам под термином «комфортная среда проживания» понимать не только возводимые ими квадратные метры, но и наличие социальной инфраструктуры вблизи новостроек.
Городской администрацией был предпринят ряд шагов, которые должны исправить дисбаланс, существующий между строительством жилья и социальной инфраструктуры. Последним шагом стало составление «температурной» карты, на которой можно увидеть дефицит социальных объектов в том или ином месте. Теперь, подготавливая к торгам земельный участок, в инвестиционных условиях будет необходимо прописать обязательства застройщика по строительству социальной инфраструктуры.
Для строительства на земельных участках, находящихся в частной собственности, создан другой инструмент – «Фонд социальных обязательств». Его наполнением займутся сами застройщики. По информации комстроя, они начнут платить по 6 тысяч руб. с каждого построенного квадратного метра. По словам профильного вице-губернатора, фонд заработает до конца года, а значит, правила игры скоро станут известны.
Справедливости ради заметим, что по итогам 2017 года за счет средств инвесторов были введены в эксплуатацию 25 объектов социальной инфраструктуры на сумму примерно в 8,5 млрд руб. – значительно больше, чем годом ранее.
Инвестиционные страдания
К мировому первенству сегмент гостиничной недвижимости подходил по-особому. По данным аналитических отчетов петербургского офиса международной консалтинговой компании «Knight Frank», в 2017 году в городе открылись пять четырехзвездочных отелей и один пятизвездочный. В этом году к ним добавятся еще пять высококлассных объектов. Как считают аналитики компании «IPG.Estate», чемпионат мира лишь повысил заполняемость гостиниц до рекордных показателей. Во всем остальном этот сегмент живет своей неспешной жизнью. По сведениям местного офиса консалтинговой компании «Colliers Int», в общем объеме инвестиций в петербургскую недвижимость на долю гостиничного сектора приходится не больше 3%.
Возможно, уже в скором будущем ситуацию исправит очередная инициатива местных властей. Как сообщили «БД» в КГИОП, уже разработана программа для привлечения инвесторов к реконструкции и последующей эксплуатации исторических зданий. Именно такие объекты зачастую используются под гостиницы. Изучив опыт разных регионов, в Петербурге выбрали столичный путь. В результате была запущена программа «Рубль за квадратный метр», которая позволяет инвесторам арендовать на 49 лет объекты культурного наследия за символическую плату при условии проведения реставрационных работ. Из более чем 30 объектов КГИОП совместно с Комитетом имущественных отношений Петербурга отобрали 6 первоочередных, которые предполагается выставить на торги до конца 2018 года.
Пока же для поддержания в порядке исторических объектов КГИОП использует старые схемы финансирования. По словам председателя комитета Сергея Макарова, в прошлом году был поставлен рекорд по выделению средств на реставрацию объектов в Петербурге из разных источников – городского и федерального бюджетов, а также вкладов частных инвесторов. Суммарно на эти цели было направлено почти 15 млрд руб. Для сравнения: в 2016 году этот показатель составил 11 млрд руб.
Жилищное строительство
Как сообщили «БД» в Комитете по строительству, по итогам прошлого года Петербург вошел в тройку лидеров по вводу жилья в России. В эксплуатацию введено почти 3,5 млн квадратных метров. За первое полугодие в городе было сдано 877,35 тысяч квадратных метров жилья. По итогам текущего года запланировано ввести 3,2 млн квадратных метров, план на 2019 год – 3,4 млн. По данным Службы Госстройнадзора Петербурга, застройщикам выдано разрешений на строительство 20,7 млн квадратных метров – это 1 190 домов, которые должны быть сданы в ближайшие 7 лет.
Таким образом, у города сохраняется потенциал для строительства жилья в период 2019–2024 годов со вводом не менее 3,5 млн квадратных метров ежегодно. Нервозности застройщикам добавили изменения в отраслевом законодательстве: с июля вступил в силу 218-ФЗ, внесший корректировки в положение о долевом строительстве.
Новые правила
В этом году основным фактором, который влияет на рынок недвижимости, стали изменения в федеральном законе № 214. По новым правилам строители начали жить с 1 июля. Требования к застройщикам не просто ужесточились: была введена обновленная схема продажи жилья в новостройках. Особо стоит отметить, что строительное сообщество совместно с профильными ведомствами оперативно внесли в нее свои предложения. В результате появилась новая редакция 214-ФЗ, которая уже не так страшит застройщиков.
В частности, была смягчена позиция в отношении принципа «один застройщик – одно разрешение на строительство», что позволяет инвестору строить социальные объекты, а также объекты иной инфраструктуры по нескольким разрешениям на строительство в пределах утвержденного проекта планировки территории или градостроительного плана земельного участка. Во-вторых, застройщику разрешили получать финансирование от головного предприятия, чего не допускала изначальная редакция документа. Предоставление этой возможности, безусловно, будет способствовать финансовой устойчивости застройщиков, а также снижению их зависимости от банковских структур.
Принципиальной позицией Петербурга была необходимость предоставления застройщику возможности исполнения гарантийных обязательств по раннее построенным объектам, что напрямую затрагивает интересы значительного числа граждан. Новая редакция такую возможность предусмотрела. Это говорит о том, что ранее введенные в эксплуатацию дома не будут оставлены застройщиками без должного внимания.
По Градплану
Говоря о строительной отрасли, нельзя забывать о правках, вносимых в градостроительные документы. Как сообщили «БД» в Комитете по градостроительству и архитектуре, корректировка была необходима в том числе для реализации на территории города крупных транспортно-инфраструктурных проектов. Среди них – организация железнодорожного сообщения между Витебским вокзалом и аэропортом Пулково, создание магистрали скоростного движения с мостом через реку Неву в створе Фаянсовой и Зольной улиц, создание транспортного обхода Красного Села, пробивка Гранитной улицы, обеспечивающей подключение комплекса «Ладожский вокзал» к городской улично-дорожной сети, изменение планировочных решений транспортных подходов к Орловскому тоннелю для создания музейно-выставочного комплекса «Оборона и блокада Ленинграда» и пр.
Одновременно была проведена работа по корректировке Правил землепользования и застройки города с целью приведения их в соответствие с федеральным и региональным законодательством в области охраны объектов культурного наследия. В рамках принятых изменений были актуализированы границы объединенных зон охраны памятников и их защитных зон, сформулированы новые требования к апарт-отелям, а также расширен перечень территорий, предназначенных под комплексное устойчивое развитие.
Уже в этом году КГА продолжил работу над изменениями в ПЗЗ для приведения их в соответствие с новой редакцией Генерального плана. Добавим, что новый Генеральный план будет рассчитан на 2019–2028 годы с перспективой до 2048 года. В основу этого документа ляжет и Концепция агломерации – совместного градостроительного развития Петербурга и территорий Ленинградской области на период до 2030 года с перспективой до 2050 года.
Как сообщили в КГА, за минувший год комитетом было подготовлено 321 заключение о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства. В частности, на заседаниях Градсовета рассматривались эскизный проект МФЦ «Невский Дворец бракосочетания», эскизный проект реконструкции наземного вестибюля станции метрополитена «Парк Победы», концепция застройки ЖК «Цветной город» и эскизный проект памятника «Мужеству ленинградцев».
В сфере развития коммунальной и транспортной инфраструктуры города были подготовлены заключения по проекту создания легкорельсового трамвая по маршруту «Петергоф – станция метро “Кировский завод”». Проект будет реализовываться на основе государственно-частного партнерства. Строительство объекта улучшит качество транспортного обслуживания Красносельского, Петродворцового и Кировского районов.
Отдельно можно отметить новое для Петербурга направление – «пешеходных пространств и непрерывных пешеходных маршрутов». Эта концепция учитывает создание специальных площадок для людей с ограниченными возможностями. В прошлом году было разработано 36 проектных решений и 4 проекта площадок. В течение 2018 года планируется выполнить разработку проектов по 15 объектам.
Игорь Федоров
