ПРИТЯЖЕНИЕ ЗЕМЛИ
Хоть бизнес и стремится в цифровой мир, но жить по-прежнему старается в мире реальном. И часто не в центре мегаполиса, а в собственном доме на свежем воздухе. Еще пару лет назад рынок загородного домостроения напоминал лоскутное одеяло, сотканное из разных экономических обстоятельств, которое каждый из игроков старался перетянуть на себя. Свежими вестями «с полей» делится корреспондент «БД».
Малоэтажный жилой комплекс «Токкари-Лэнд». Таун-хаусы в Токкари-Ленд.
Любителям загородной жизни в Петербурге и Ленобласти предлагается недвижимость в 350 коттеджных поселках. Это на 34 поселка больше, чем годом ранее. Немаловажная деталь: несколько домов/участков продается в уже обжитых поселках. Это, можно сказать, тяжелое посткризисное наследие загородных застройщиков. Впрочем, и сейчас запускается проектов больше, чем можно продать.
Географическое противостояние
Большая часть коттеджных поселков расположена северней Петербурга. В подавляющем большинстве это земли Ленобласти. В отличие от областных просторов, городская земля на вес золота – этим и объясняется то, что в черте города проекты коттеджных поселков можно пересчитать по пальцам.
Отсутствие активной коттеджной застройки в пределах города можно объяснить еще и дефицитом крупных участков. Поэтому игроки рынка предпочитают на свободной земле затеять малоэтажную застройку, тем самым повышая рентабельность девелоперских проектов. «Малоэтажные жилые комплексы комбинируют городской комфорт с высоким качеством загородной жизни. Сегодня таких объектов в приграничных с Петербургом локациях много», – говорит директор по маркетингу одной из девелоперских компаний Алексей Муравьев.
Нельзя забывать и о финансовой стороне. Если взглянуть на стоимость домов в коттеджных поселках, находящихся в черте города, становится понятно, что она значительно выше цены их аналогов, расположенных где-то за КАДом.
Дефицит коттеджных поселков в городской черте прекрасно компенсируется проектами индивидуального жилищного строительства. Особенно это заметно на Северном направлении. Как правило, каждый такой проект уникален, а его стоимость составляет много десятков миллионов руб.
Точки притяжения
Проект коттеджного поселка может быть реализован практически в любой точке области. Обычно застройщики предпочитают отыскивать места в радиусе 50 км от города, но есть предложения на расстоянии 70, 80 и даже более 100 км.
Покупатели охотней рассматривают варианты, если можно добраться от дома до городской квартиры или работы в течение 40–60 минут. Поэтому успех продаж коттеджей также зависит от развитой дорожной сети. Например, ввод ЗСД и открытие нового участка трассы «Скандинавия» теперь позволяют доехать в Огоньки, Симагино или Первомайское всего за 30 минут, а еще пару лет назад на это мог уйти как минимум час.
Для людей, желающих перебраться на природу, немаловажным фактором является и социальная инфраструктура. Поэтому настоящими точками притяжения коттеджного строительства становятся участки вблизи районных центров. Самый наглядный пример – Всеволожск. Этот район Ленинградской области огромен, и, добираясь до райцентра, можно потратить как 10 минут, так и пару часов. По этой причине в первую очередь скупались огромные участки вокруг Всеволожска, недалеко от которых расположена социальная инфраструктура.
Участок или поселок
Еще недавно ситуация на загородном рынке оставляла желать лучшего. Директор департамента жилой недвижимости Colliers Int Елизавета Конвей говорит, что спад начался после кризиса 2009 года. Все, кто работал на этом рынке, на себе ощутил последствия снижения покупательской способности. «И сейчас среди многих застройщиков царит неопределенность в отношении будущего, кто-то опустил руки, не видя прибыльности и путей развития бизнеса. Хотя рынок по-прежнему нуждается в загородном жилье», – рассказывает специалист.
Застройщики многих поселков банально стали распродавать земельные наделы, питая надежду заработать на подрядах, при строительстве частных домов, а потом – в качестве управляющей компании. В таких поселках давно утеряна архитектурная концепция, и они постепенно превращаются в подобие некого садоводства, где каждый строит, исходя из своих финансовых возможностей и архитектурных предпочтений. Порой к подобным анклавам застройщик еще добавляет таунхаусы, после чего интерес обеспеченной публики к проекту полностью пропадает.
Однако застройщики, верные принципам классического коттеджного поселка, сумели переждать смутное время и начинают видеть перспективы дальнейшего развития. Правда, для этого потребовались терпение, свободные средства и более серьезный подход к маркетингу, а также до мельчайших деталей проработанная концепция поселка. Ориентироваться стали на удовлетворение потребностей состоятельной публики.
Аналитики Knight Frank St Petersburg отмечают, что сегмент премиальной загородной недвижимости показал лучший результат за последние пять лет. В прошлом году количество коттеджных поселков класса «А» увеличилось на 36%, бизнес-класса – на 11%. Непосредственная покупательская активность возросла в 1,6 раза, за год было реализовано 120 коттеджей высокого ценового класса. А вот в более дешевых сегментах совсем иная ситуация.
Языком цифр
Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева говорит, что активность всех покупателей в первом полугодии возвратилась к показателям 2016–2017 гг. За первые шесть месяцев было продано 2,6 тысячи объектов недвижимости: коттеджей, земельных участков и таунхаусов. Это полностью повторяет ситуацию прошлого года. По словам эксперта, активней всего покупались участки без подряда (87,3% – на пару процентов выше показателя прошлого года). Зато желающих селиться на природе в таунхаусах стало гораздо меньше: купить уже готовый коттедж согласились всего 5,2% покупателей.
«В общей структуре предложения новых коттеджных поселков преобладают предложения на покупку участка без обязательного подряда», – рассказывает Ольга Трошева. Всего же на конец полугодия к продаже предлагалось 1,6 тысячи лотов.
Если говорить о стоимости участков, наибольшее число сделок совершается в пределах 100 тысяч руб. за сотку. Правда, все больше сделок регистрируется в диапазоне от 300 до 500 тысяч руб. Остается добавить, что чаще всего приобретаются участки площадью от 8 до 12 соток, что позволяет опять вспомнить о советских садоводах, которым предлагалось по шесть соток.
Среди всех направлений самыми популярными остаются Выборгский, Всеволожский и Ломоносовский районы.
Как говорят эксперты, в среднем стоимость домовладения в эконом-классе оценивается в 4,7 млн руб., комфорт-классе – 8,9 млн руб., бизнес-классе – 19,8 млн руб., а в категории «элита» – 61 млн руб. Стоит сказать, что по сравнению с 2018 годом стоимость элитных домовладений выросла сразу на 20,3%.
Нужно добавить, что ежемесячные расходы на эконом- и комфорт-класс за городом составят от 5 до 35 тысяч руб., обладателям жилья бизнес-класса придется заплатить от 15 до 50 тысяч, а проживание в элитном поселке будет стоить от 25 до 100 тысяч руб. ежемесячно.
Правительственная поддержка
Уже долгое время федеральные власти пытаются оживить рынок загородного строительства. Последняя попытка была предпринята в конце июля 2019 года, когда Минстрой внес на рассмотрение правительства программу развития индивидуального жилищного строительства. Пока конкретные параметры не уточнялись – известно только, что министерство намерено активизировать работу по ипотечным программам, а также по созданию необходимой инфраструктуры, подразумевающей газо- и водоснабжение, электричество и строительство дорог. Ожидается, что реализация программы начнется в 2020 году.
