Деньги на апартаментах
Алексей Зотов/ ТАСС
Стать рантье – мечта многих, однако специалисты не устают повторять, что покупка жилья – это способ скорее сохранить имеющиеся средства, а не приумножить их. Зато постоянный доход гарантируют апартаменты, впрочем, тоже не все и не всегда. «Бизнес Дневник» выяснил, в какие апартаменты стоит вкладывать деньги.
Не путаем с жильем
Как рассказал адвокат бюро Q&A Сергей Шулдеев, в российском законодательстве нет четкого определения понятия «апартаменты», однако их относят к коммерческой недвижимости со всеми вытекающими из этого обстоятельствами. Так, в коммерческой недвижимости нельзя оформить ни постоянную, ни временную регистрацию. Кроме того, закон не обязывает строителей обеспечивать апартаменты детскими садами, школами и прочей социальной инфраструктурой.
«На рассмотрении в Государственной думе РФ уже много лет находится законопроект, приравнивающий апартаменты к жилью. Если документ станет законом, то обязанности строителей апартов существенно возрастут, им придется заботиться о социальной инфраструктуре. Однако пока парламентарии не брались за эту инициативу», – отметил Сергей Шулдеев.
Коммунальные услуги в апартаментах обходятся примерно на 15% дороже, чем в привычном жилье. Впрочем, эксперты сходятся во мнении, что если покупать апартаменты исключительно под сдачу в аренду, то в сравнении с привычным жильем плюсов у них гораздо больше.
Очень похоже
Игроки рынка условно делят апартаменты на три типа: псевдожилье, сервисные апартаменты, а также апартаменты гостиничного типа.
Псевдожилые апартаменты начали активно строить в середине 2010-х по двум причинам. Первая – у девелоперов далеко не всегда есть средства, финансы или желание строить дорогостоящую социальную инфраструктуру. Вторая – застройщики хотят реализовать проект там, где законодательство запрещает возводить жилую недвижимость.
«Псевдожилые апартаменты инвестиционными объектами назвать сложно. Чаще всего их сдают в аренду на длительное время, и срок окупаемости составляет 12‑16 лет. Впрочем, обычные квартиры все равно окупаются еще медленнее, примерно за 15‑20 лет», –рассказал директор по маркетингу проекта «Avenue Apart на Дыбенко»Максим Пискарев.
По данным «Петербургской недвижимости», на конец сентября этого года квадратный метр жилья экономкласса на первичном рынке Петербурга стоил в среднем 175,8 тысячи рублей, тогда как в псевдожилых апартах такого же класса – около 198,2 тысячи рублей.
Если говорить уже о готовых объектах, то, по данным «Петербургской недвижимости», жилой «квадрат» в среднем стоит 145,6 тысячи рублей. Что касается апартов, то исследования группы компаний Becar Asset Managmenet показывают: в этом сегменте «квадрат» площади оценивается в среднем в 306 тысяч рублей. Однако Максим Пискарев призывает не делать выводы, что апарты дороже жилья.
«Дело в том, что в статистике учитывается абсолютно все строящееся жилье, включая очень далекие от метро и вообще цивилизации районы. Апарты же в большинстве случаев строят в востребованных локациях с хорошей транспортной доступностью. Если сравнивать апартаменты с релевантными жилыми квартирами, то они будут дешевле на 20–30%», – отметил эксперт.
По данным независимого аналитика Алексея Щербатых, в октябре средняя стоимость квартир-студий до 30 квадратных метров и со сроком сдачи в 2022 году составляет около 4,6 миллиона рублей, то есть 199,9 тысячи за «квадрат». Аналогичные по характеристикам апарты обойдутся в среднем в 3,89 миллиона рублей, то есть за квадратный метр придется заплатить 160,5 тысячи.
«Таким образом, средняя общая стоимость таких квартир выше на 18%, а квадратного метра – на 24,49%», – резюмировал Максим Пискарев.
Сервисные. Прибыльные. Твои
Сервисные апартаменты от псевдожилых отличаются наличием управляющей компании, которая обеспечивает практически гостиничный сервис. Впрочем, все зависит от конкретного апарта и компании.
«Жить в сервисных апартаментах очень удобно, так как многие бытовые проблемы можно решить, не выходя из дома: клининг, доставка продуктов и готовых блюд, медицинские консультации… Вся необходимая коммерческая инфраструктура, как правило, расположена на первых этажах. Кроме того, проживающие в таких апартаментах могут быть уверены в собственной безопасности – в большинстве случаев предусмотрена круглосуточная охрана», – отметила операционный директор компании PLG Ольга Смирнова.
«В сравнении с жилой недвижимостью сервисные апартаменты – более сбалансированный с точки зрения рисков и доходности инвестиционный инструмент. Он дает возможность зарабатывать и на росте цен на недвижимость в целом, и на сдаче в аренду», – добавила Ольга Смирнова.
Как в гостинице
Если сервисные проекты ориентированы на среднесрочную аренду, то апарт-отели – на самую доходную – краткосрочную.
«Краткосрочная аренда прибыльнее долгосрочной на 50-70%. Приобретенный апартамент окупается примерно за семь-девять лет. При прочих равных в цене и локации инвестировать нужно в тот апарт-отель, где минимальный номерной фонд составляет 300-500 юнитов. Это связано с тем, что заполнить одну-три тысячи апартаментов в рамках одной локации в краткосрочную аренду невозможно», – отметил Максим Пискарев.
По данным Becar Asset Managmenet, «квадрат» в таких объектах в среднем обойдется в 230 тысяч рублей.
Отметим, что и услуги УК в таких объектах, как правило, дороже, ведь им приходится обеспечивать уже не почти гостиничный сервис, а именно его. Кстати, от классических объектов размещения апарт-отели отличаются тем, что там можно выкупить отдельный номер, тогда как, например, в гостиницах сделать это невозможно. Помимо этого, в апартаментах любой вместимости есть кухонная зона, которая в обычных отелях встречается нечасто.
«На мой взгляд, именно инвест-отели являются форматом будущего для всего гостиничного рынка. В отличие от жилого фонда и псевдожилых апартаментов, апарт-отели и их современная инфраструктура могут генерировать приток гостей и гарантировать постоянную загрузку, а значит, и доходность владельцам юнитов», – считает Ольга Смирнова.
Вице-президент Becar Asset Managmenet Ольга Шарыгина отметила, что рост цен делает рынок апартаментов менее привлекательным для инвесторов.
«С середины 2013-го до середины 2021 года цены на апартаменты в Петербурге выросли на 111%. Средняя цена перешагнула психологический порог в 200 тысяч рублей за квадратный метр. Маленькие лоты смыло волной пандемийного спроса, предложение сократилось. Заявленные доходности будущих проектов стали скромнее», – пояснила она.
Справка «БД»
Главное – управляющая компания берет на себя все заботы, связанные с поиском арендаторов и их обслуживанием. Конечно, за эти услуги придется платить – от 1500 до 8000 рублей в месяц, но даже в такой ситуации сервисные апартаменты обещают доходность в 8‑10% годовых.
Мария Мельникова
