Есть такой бизнес: домом управлять
В СЕВЕРНОЙ СТОЛИЦЕ ПРОШЛА XIV МЕЖДУНАРОДНАЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННАЯ ВЫСТАВКА И КОНФЕРЕНЦИЯ «ЖКХ РОССИИ».
«БД» ПООБЩАЛСЯ С ЭКСПЕРТАМИ ОТРАСЛИ, УЗНАЛ ФИНАНСОВЫЕ ИТОГИ УШЕДШЕГО ГОДА И ГРЯДУЩИЕ ИЗМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ
ИГРЫ НА РЫНКЕ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ.
Цифры и факты
По данным Жилищного комитета, в Санкт-Петербурге 22 816 многоквартирных домов, в которых на дынный момент насчитывается около 2 млн 100 тысяч лицевых счетов. Большую часть из них, 1,4 млн лицевых счетов (это не только отдельные квартиры, но и комнаты в коммуналках), обслуживает городской вычислительный центр, обеспечивающий городу прозрачную картину по 70% многоквартирных домов. По данным ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство», средняя сумма счета за жилищно-коммунальные услуги в 2017 году составила 3292 рубля. Таким образом, за год средняя семья платит 39 504 рубля. Соответственно, объем рынка ЖКХ, без учета электроэнергии и газоснабжения, составляет порядка 83 млрд рублей.
Подводя итоги года, нельзя не отметить уникальную картину – слом тенденции к бесконечному росту кредиторской задолженности. По словам Василия Осипова, первого заместителя председателя Жилищного комитета, на январь 2018 года управляющие организации (УО) с участием Санкт-Петербурга снизили задолженность на 11,39%.
«Сейчас решается вопрос с кредиторкой УО перед РСО в масштабе города, – рассказал Василий Осипов. – Это базовая проблема, без решения которой невозможно было перейти к полноценной работе по содержанию жилищного фонда. За последние два года удалось кардинально переломить ситуацию по УО под управлением города. Большинство из них вышло из замкнутого круга постоянного наращивания задолженности и начало устойчиво ее гасить. Только прекращение постоянного предбанкротного состояния позволит УО нормально работать. Такого результата управляющие организации добились не на пустом месте. Мы обеспечили для этого необходимые условия, разработали с помощью ВЦКП необходимые методические рекомендации, ввели в каждодневную работу аналитическую отчетность, провели обучение на базе Учебно-методического центра Жилищного комитета».
«Таких темпов снижения задолженности, как собственно и самого снижения, не было с момента введения Жилищного кодекса в 2004 году. При этом, – отмечает Василий Осипов, – частные управляющие организации в том же 2017 году прирастили долг на 7,44%».
В сравнении с 2016 годом цифры действительно выглядят впечатляюще. Так, 2016-й частники закончили с приростом задолженности в 40,5%, а УО, управляемые комитетом, – с 7,4%.
Чем запомнится выставка
В рамках выставки прошел круглый стол под председательством вице-губернатора Санкт-Петербурга Николая Бондаренко на тему «О планируемых изменениях действующего законодательства в части заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями». В нем принял участие заместитель председателя Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Павел Качкаев. Депутат позиционировал прямые договоры как инструмент для разрешения непростой ситуации, сложившейся с задолженностью за коммунальные ресурсы. Введение такой системы расчетов призвано повысить собираемость платежей, минимизировать возможность нецелевого использования управляющими организациями денежных средств, внесенных жильцами, а также снять с управляющих организаций ответственность за неплатежи населения. Павел Качкаев отметил, что прямые договоры уже применяются в некоторых регионах страны, в частности в сфере поставок электроэнергии и газоснабжения: «Собираемость платежей там достигает 90%».
Законодательные новации
Генеральный директор ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство» Михаил Корягин представил участникам круглого стола комплексную модель обслуживания, осуществляющую «расщепление» платежей, а также возможности предприятия в части внедрения системы прямых договоров. Учитывая законодательные новации, ВЦКП реализовал обновленную схему взаимоотношений между участниками расчетов, сохранив важное преимущество – единый платежный документ, который удобен жителям и в то же время обеспечивает высокий показатель собираемости платежей – в среднем выше 97%. В новой системе расчетов ресурсоснабжающие организации выступают заказчиками начислений и получателями платежей. Учет информации о потребленных объемах коммунального ресурса ведется в одной информационной базе.
Сегодня по прямым договорам через ВЦКП успешно работает ряд управляющих организаций в Кировском и Красносельском районах города. «В ближайшей перспективе в обновленный формат «розовой квитанции» ВЦКП будут введены персональные штрихкоды ресурсоснабжающих организаций, что обеспечит дополнительные возможности и удобство для оплаты услуг», – отметил Михаил Корягин. Вице-губернатор Николай Бондаренко отметил, что в Санкт-Петербурге уже отработаны многие механизмы, которые отразит Закон о прямых договорах с ресурсоснабжающими организациями. Под занавес выставки Госдума приняла обсуждаемый законопроект в третьем чтении. Поправки коснулись не только прямых договоров, но и тарифов на услуги.
Тариф на час
Сколько же денег остается тем, кто занимается управлением МКД, если деньги за коммунальные услуги в зоне обслуживания ВЦКП уже сейчас идут в РСО? «Из всей суммы квитанции управляющей организации достается только тысяча рублей, – говорит генеральный директор СРО «МежРегионРазвитие» Владислав Воронков. – Из этой тысячи она платит за вывоз мусора, обслуживание лифтов и внутридомового газового оборудования. Управляющей организации в итоге достается рублей 500, которые идут на налоги и зарплату сотрудников, с помощью которых она организует подготовку к отопительному сезону, проводит работы внутри дома, а также на территории, входящей в состав общедомового имущества. Есть и некоторые «почетные обязанности»: управляющие организации почему-то улицы и тротуары чистят, за которые люди не платят. Хотя это обязанность государства».
На самом деле прямая обязанность у управляющей организации одна – управлять многоквартирным домом. «Управление – это организация работ по обслуживанию и содержанию общего имущества», – объясняет Вячеслав Воронков. Но тариф на управление составляет, в среднем по городу, всего 2,5 рубля за квадратный метр жилой площади. И в реальности многие виды работ управляющие организации предпочитают выполнять своими силами, привлекая подрядчиков лишь для решения узкоспециализированных задач. Нередко управляющие организации привлекают для исполнения тех или иных работ подрядчиков. Чаще всего это «слаботочники», занимающиеся установкой домофонов, видеонаблюдения, Интернета и телефонии; лифтовые организации; «спецтрансы», отвечающие за вывоз мусора.
Работа XIII Международного форума «Экология большого города» и Международной специализированной выставки и конференции «ЖКХ России» в конгрессно-выставочном центре «Экспофорум» в Санкт-Петербурге 21 марта 2018. Экспозиция экологического движения “Раздельный мусор”.
Со следующего года мусорщики станут подрядчиками Единого регионального оператора по обращению с бытовыми отходами. Фактически он будет новым монополистом, а вывоз мусора «переедет» из жилищных услуг в коммунальные.)
При этом УО может предложить собственникам квартир почти любой размер платы за свои услуги. Собственники на общем собрании эти тарифы могут утвердить или отвергнуть. В реальности же большинство собственников не принимает участие в собраниях. По этой причине провести отчетное собрание и принять необходимый тариф в большом доме крайне затруднительно. Не принятый тариф условно обозначал, что управляющая организация должна работать по неопределенным расценкам. Теперь этот казус устранен. Если собственники не приняли решение, то для них автоматически будет применяться тариф, определенный Комитетом по тарифам, ранее обязательный только для нанимателей жилья, которые арендуют квартиры у города.
Иначе складывается ситуация в домах с ТСЖ, где собственники берут управление в свои руки. «В большинстве случаев на содержание и текущий ремонт принимаются городские тарифы, – рассказывает президент Ассоциации ТСЖ Центрального района Гульнара Борисова. – Но для повышения комфорта проживания добавляем другие строчки: либо резервный фонд, либо административные расходы. При тех тарифах, которые устанавливает город, жить лучше не получится. Поэтому в большинстве ТСЖ есть дополнительные расходы, которые утверждаются общим собранием».
«Ну не может дворник работать за 5 тысяч, – продолжает она. – Поэтому мы городские тарифы дополняем из источников финансирования, чтобы доплачивать тому же дворнику. Соответственно, он у нас и работает по-честному зимой и летом. И сугробов нет во дворе, и цветочки на клумбах летом». При этом Гульнара Борисова утверждает, что размер квартплаты в домах с ТСЖ может и не отличаться от такового в соседнем доме. Все дело в экономии: установке энергосберегающих ламп, датчиков движения и т. д.
По данным Жилищного комитета, в Санкт-Петербурге работают 323 управляющие компании. По оценкам участников рынка, порядка 45 из них полностью или частично принадлежат городу. По данным Госжилинспекции, из всего объема жилого фонда в управлении городских компаний около половины рынка.
«Это просто бизнес, – рассуждает, в свою очередь, Владислав Воронков. – Я не скажу, что он прибыльный. Пока условия игры на этом рынке не доведены до рыночных, говорить о том, что это прибыльный или неприбыльный бизнес очень тяжело. Кто поработал в ЖКХ, может делать очень многое в любой отрасли Российской Федерации, да и за рубежом. Потому как выживать управляющим организациям в этих условиях всегда нелегко».
Олег Томский
