Гонка за метрами. С чем встречает новый, 2026 год сфера недвижимости Петербурга
Фото: Дмитрий Фуфаев/”Петербургский дневник”
Рынок недвижимости Петербурга, несмотря на общую нестабильность и внешние вызовы, к концу года показал потенциал роста. Что это, новогоднее чудо или устойчивый фундамент на 2026 год? — вместе с экспертами анализирует журналист Марианна Матюшкина в своей статье на страницах декабрьского номера делового журнала “Бизнес Дневник”.
Выход из застоя
Пребывающий в стагнации рынок новостроек продолжает оставаться «слабым местом» строительной сферы. Это подтверждает и статистика: продажи жилой недвижимости в Петербурге за год сократились более чем на четверть. По подсчетам аналитиков «Петербургской недвижимости» (входит в холдинг Setl Group), за январь–сентябрь 2025 года в Северной столице было заключено 45 тыс. сделок на покупку жилья общей площадью 1,85 млн кв. м. Это на 26% меньше, чем за тот же период 2024-го. Главная причина такого спада, по мнению экспертов, отмена общедоступной госпрограммы льготного ипотечного кредитования, которая действовала половину прошлого года.
Однако если оценивать только текущий год — все не так критично. В третьем квартале 2025-го количество сделок на первичном рынке жилья увеличилось на 11,3% по сравнению со вторым кварталом. Одновременно с этим, по данным аналитиков сервисов «Яндекс Недвижимость» и «Пульс продаж Новостроек», Петербург занял второе место по количеству заключенных договоров среди всех городов-миллионников (около 8,4 тыс. сделок), уступив только Москве (18,6 тыс. сделок). Тем не менее неизбежно увеличились и цены: стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга за год выросла на 6,1% — с 263 тыс. до 279 тыс. рублей (в том числе за III квартал 2025-го рост составил 2,5%).
«Старшему брату» новостроек позавидовать сложнее. Вторичный рынок продолжает оставаться рынком «живых» денег. Ипотечные ставки остаются на высоком уровне, что ограничивает активность покупателей. Однако даже небольшое улучшение условий кредитования уже привело к росту активности на рынке, что, в свою очередь, способствовало увеличению цен.
По данным ЦИАН, в октябре 2025 года средняя стоимость квадратного метра выросла на 1%, что стало максимальной месячной прибавкой с марта 2024-го. «В этом году ипотечные ставки не достигнут комфортных для большинства заемщиков уровней, поэтому значительных изменений на рынке ждать не стоит. При этом даже небольшое улучшение условий уже привело к росту активности (сейчас важным является не только сам уровень ключевой ставки, но и вектор ее изменений), а вместе с ним и к увеличению цен», — комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик ЦИАН. Темпы роста цен увеличиваются пятый месяц подряд, и, по прогнозам эксперта, в ближайшие месяцы вторичная недвижимость будет дорожать на уровне официальной инфляции (7-9% в год).
Дефицит качества
Рынок коммерческой недвижимости, напротив, иллюстрирует «смену предпочтений». Изначально эксперты ожидали относительно высоких показателей по вводу новых площадей, по объему сделок по аренде и покупке, продолжающегося роста ставок аренды и низкой вакансии. Однако все ли сбылось? Например, рынок складской недвижимости Петербурга в III квартале 2025 года демонстрирует разнонаправленную динамику. С одной стороны, ожидается один из крупнейших результатов годового ввода новых площадей, с другой — фиксируется заметное охлаждение деловой активности, что уже привело к увеличению доли вакантных площадей до 3,4%. Несмотря на это, текущие арендные ставки сохраняют устойчивость даже в условиях выравнивания баланса спроса и предложения. Как отмечает Илья Янеев, заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers, текущая динамика для рынка складской недвижимости нетипична. «Инфляционное давление, высокая стоимость заемного финансирования и растущие операционные расходы формируют для собственников предельный минимум ставки, которого они вынуждены придерживаться даже в условиях выравнивания баланса спроса и предложения», — уверен собеседник «БД».
Подъем и дальнейший спад продемонстрировал рынок офисной недвижимости. Так, по данным NF Group, в первом полугодии 2025 года ценовые индикаторы на рынке офисной недвижимости демонстрировали положительную динамику, однако в III квартале — стагнировали. Основной спрос в I-III кварталах 2025 года формировали компании реального сектора экономики (23% в валовом объеме спроса), на втором месте — ИТ-компании. При этом к началу октября на петербургском рынке офисной недвижимости наибольшие темпы годового роста демонстрируют ставки аренды офисов класса B (24,2%). Это отражает и укрепление деловой активности, и увеличение числа локальных компаний, расширяющих свое присутствие в городе. Аналитики отмечают, что структура спроса на офисные помещения становится более диверсифицированной и распределяется между разными типами арендаторов.
Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, подмечает, что период стремительного роста арендных ставок в офисных центрах класса А в Северной столице был пройден в 2024 году. «Сейчас наблюдается тенденция роста ставок в сегменте класса В. В 2026 году ожидается более умеренное повышение запрашиваемых арендных ставок, что связано с ограниченными бюджетами компаний на аренду офисов», — подчеркивает она.
Изменения потерпел и рынок торговой недвижимости. По словам директора департамента исследований рынка, консалтинга и оценки Maris Алены Волобуевой, классические торговые центры все в большей степени трансформируются в многофункциональные, многоформатные пространства. «Одни ретейлеры стремятся интегрировать в свои магазины дополнительные сервисы и точки притяжения. Другие — диверсифицируют направления развития своего бизнеса», — комментирует эксперт.
При этом и новые объекты присутствуют. Так, в январе-сентябре 2025 года рынок торговой недвижимости пополнился двумя окружными торговыми центрами. В декабре на рынок уже вывели 60 тыс. кв. м торговых площадей от ТРЦ Hollywood (60 тыс. кв. м), до конца года появятся еще 11,8 тыс. кв. м от ТРЦ «Kronung Новогорелово». Таким образом, общий объем новых торговых площадей в 2025 году может составить 133 тыс. кв. м, что в 3,5 раза превысит показатель 2023 года.
Таким образом, 2025 год стал периодом адаптации рынка недвижимости к новым условиям. Несмотря на сохраняющиеся вызовы, такие как высокие ипотечные ставки и инфляция, жилой рынок продолжает демонстрировать признаки восстановления и роста в отдельных сегментах. В то время как игроки коммерческой недвижимости «нащупывают» новые направления, которые диктует рынок.
Материал подготовила Марианна Матюшкина
